房地产土地增值额分配应坚持国家收益最大化原则

李济广 2018-04-19 浏览:
房地产土地增值收益分配应当遵循国家利益最大化原则,或土地增值收益归公,维护土地的国有性和公有性。这是因为:1、土地增值是在生产发展条件下“社会发展的成果”,“不费土地私人所有者一点气力”;出售房地产所得资金,其价值的基础也无一不是劳动的耗费及其转移。2、当前房产方面的财产分化成为社会分化的首要因素,新时代中国特色社会主义分配的导向是共同富裕,土地增值收益扩大社会级距的状况需要扭转,而这要求土地增值主要为社会所占有。3、土地公有制是中国出现发展奇迹的最大原因之一,只有国家掌握强有力的土地调控权力,才能维护我国的食品安全、经济安全。

集体农民的土地增值分配国家利益最大化原则并不违反法律和产权规则。在中国的经济体制下,农村土地在法律上属于集体所有,但在经济产权上是国家所有,国家控制,集体使用,土地收入即剩余归国家。集体没有经营自主权,必须完成国家下达的种植任务和订购任务;国家通过剪刀差收缴了全部地租甚至更多收益;宪法规定可以对城乡土地征购、征用或收归国有,而征购是把集体土地强制性变为法律上国有的土地,征用权是把集体土地作为国有土地来使用的权利。进入市场经济后,国家仍然坚持对农村土地具有征收或征用权,可以征收就是不完全承认集体所有权而对农村土地享有使用控制权和最终处置权。国家还拥有规定土地使用者、使用时间和使用方向的权利,规定土地必须承包给农民,商品粮食基地必须种植粮食;国家决定土地非农化的可否,决定土地农转非的规模与补偿金额。另一方面,农民的承包权从30年不变到到期后再延长30年,农民家庭有权决定土地的具体使用、流转、抵押,获得全部收益,并且能继承,使承包土地成为农民的现实家庭财产。集体仍然只是土地的名义所有者。经济学普遍认为,长久的使用权、转让权和收益权比法律上的所有权更重要;所有权实现于财产的最大利益,经济所有权由产权的权利束所实施。总之,目前农村土地所有制属于国家掌握使用控制权和最终处置权的个人所有占主导的所有制。

在社会主义社会,个人所有占主导的所有制不应人为强化而应在可能的情况下向社会所有制演化,以带来更大的公平与宏观效率。

国有土地增值额分配更应是涨价归公和地租归公。卖给企业和个人土地使用权就是允许企业和个人使用土地,而通过投资房地产获土地增值之利是把国有土地增加值转为己有,等于通过价值分割使国有土地部分地私有化。至于企业经营中的土地资本,让其实现平均利润也就可以了。

2.土地增值额分配国家收益最大化的公正性

一般来说,随着住房价格超过机会成本较大幅度上涨,无房户、包括下一代无房户,由于房租的上涨而必须增加房租支出,或需要付出更多的财产来购买住房。这类家庭多支付的租金或购房资金大部分转化成了住房投资者的投资收益。一般来说,拥有投资性住房的家庭多为中高收入者,而无房户的大部分是低收入者。住房价格的上扬致使财产从低收入者转移至高收入者,拉大贫富差距,并传至下一代。这已为国内外很多学者注意到。

支持购房投资的住房信贷政策加剧了住房方面的贫富分化。住房信贷给富裕家庭提供融资杠杆便利,低收入买不起房的储蓄者支援那些投资房产的富裕较富裕家庭。

当代世界房产方面的财产分化成为社会分化的首要因素。Thomas & Dorling(2004)分析发现,在房价增值中,英国有些家庭住房财产的积累使得其它来源的个人财产相形见绌,最富有10%的家庭拥有的住房财产是最贫穷10%家庭的5倍,住房财产不平等足以淹没个人努力和再分配的影响。⑬ Flippen(2004)的实证研究结果显示,英国家庭住房财产的基尼系数在1985年和1991年皆达0.58,家庭住房净财产基尼系数1985年达0.67,1991年达0.65。⑭经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告(2017)》显示,2016年城镇居民房产净值的增长占家庭人均财富增长额的75.62,而城镇家庭房产净值占人均财富近69%。房产增值对收入差距扩大贡献突出。而崔光灿(2013)研究发现,我国城镇居民住房财产差距不断加大,其基尼系数已高达0.78,投资性房产对住房财产不平等的贡献度已高达80.75%,投资性房产分布的不平等程度远高于美国。⑮

社会主义或新时代中国特色社会主义分配的导向是共同富裕,土地增值收益扩大社会级距的状况需要扭转,而这要求土地增值主要为社会所占有

3.土地增值额分配国家收益最大化的效率性与安全性

由于土地是生活与经济活动的基本条件,又不像其他生产资料那样可以大量生产,具有特殊的重要性,自古以来受到各个国家政府的高度重视。对土地或自然资源而言,国家所有权越大,社会整体的宏观效率越有保障。国家掌握充分的土地所有权,便于对国土资源统筹规划并加以落实,便于将归集的土地增值收益配置于弱势而重要的领域,便于维护国家经济安全。

国家掌握土地的绝对控制权,尤其是国家掌握土地的法律所有权,在落实土地利用和保护方案时,在征收私人和集体使用的土地——包括房子下边的土地——时,就会容易得多,而在土地私有制条件下,土地规划的实施必然遇到重重阻力,至少是高成本低效率。无论发达国家还是发展中国家,土地私有制使城市建设和国家基础设施建设十分困难,有些土地主甚至无论贵贱都不愿意把土地房产卖出去,而极少数人坚持不卖地,整个大项目就会被搁浅;一些土地主在面临建设土地需求时成为垄断者,漫天要价,使城市改造和铁路公路等等的建设成本极大提高。正如马克思所说,“土地价格这个和生产本身无关的要素,在这里可以提高到使生产不能进行的程度。”⑯土地经济所有权为私人所有,国家也难以通过土地财政筹集大量建设资金。如果增加国家所得,土地收益统一使用,必然有利于实现建设资金的计划调节,提高资金的宏观使用效率。国家可以将土地增值收益用于落后农村的农业开发和基础设施建设、生态保护、城市改造、廉租住房、公有制经济建设等急需支出。建设资金的计划分配也包括重点建设的暗补贴——例如经济开发区和工业园区的土地优惠做法,虽有过分之处,但也可降低投资成本,有利于产业聚集。柯缇祖(2011)认为,土地公有制是中国出现发展奇迹的最大原因之一;中国依靠土地公有制低成本高效率地满足了工业化、城市化的土地需求,保障了现代化的快速推进;我国凭借土地公有制形成的新型投融资渠道,使城市建设资金问题迎刃而解,失地农民生活也得到保障。⑰

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