房地产土地增值额分配应坚持国家收益最大化原则

李济广 2018-04-19 浏览:
房地产土地增值收益分配应当遵循国家利益最大化原则,或土地增值收益归公,维护土地的国有性和公有性。这是因为:1、土地增值是在生产发展条件下“社会发展的成果”,“不费土地私人所有者一点气力”;出售房地产所得资金,其价值的基础也无一不是劳动的耗费及其转移。2、当前房产方面的财产分化成为社会分化的首要因素,新时代中国特色社会主义分配的导向是共同富裕,土地增值收益扩大社会级距的状况需要扭转,而这要求土地增值主要为社会所占有。3、土地公有制是中国出现发展奇迹的最大原因之一,只有国家掌握强有力的土地调控权力,才能维护我国的食品安全、经济安全。

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房地产土地增值额分配应坚持国家收益最大化原则

多年来,在中国房地产市场上,多数被征地郊区居民、大多数被拆迁城镇居民、房地产开发商、地方政府、房产投资者都赚得盆满钵满,但社会舆论和学术研究的观点充满矛盾。被征地农民、被拆迁居民获得高补偿的现象开始受到注意,但增加失地农民利益、保护被拆迁户产权的主张,仍然是舆论的主流。批评房地产开发商获利过多、违规获利的声音不少,但呼吁减轻开发商成本费用的呼声也不时出现。土地财政虽然有人力挺,但一直广受批评。抑制房产投资投机的呼声一直不断,但消除房产投资投机真正必需的措施却受到很多人的反对,对一些相关措施人们缺乏认知。

房地产土地增值收益分配是我国多年来影响收入分配关系和国有资产流失的突出问题。正确认识和处理我国房地产利益的收入分配问题,必须以土地国有\公有制为立足点科学确立处理各方利益关系的基本原则,以此界定各方当事主体的利益边界,进而采取相应的政策措施。

房地产土地增值额分配应实行国家收益最大化原则

关于房地产土地增值利益的分配取向,一些人认为土地增值收益要归所有者,理由是分配应当基于所有权;一些人提出应让农民分享的收益更多,理由是应当保护农民利益,保障农民生活;有人主张“涨价归公”,理由是政府进行的基础设施建设推动了地价上升;不少人反对政府获取土地的收益,理由是这会推动政府追求土地财政最大化,导致强征强拆剥夺产权主体的合法权益,城市建设过度扩张土地滥用浪费。笔者认为,房地产土地增值收益分配应当遵循国家利益最大化原则,或土地增值收益归公,维护土地的国有性和公有性

1.土地增值额分配国家收益最大化的逻辑性

土地增值分配的合理性首先取决于土地增值的归属是否与土地增值的原因相对应。那么土地为什么会增值呢?根据经济学的一般原理,土地收入决定土地价格。土地的购买价格,就是土地未来提供的收入除以折现率——利率加风险溢价。由此可知,土地价格上升是土地收入增加的结果,而土地收入增加是社会经济发展的结果。马克思指出,“改良土地,增加土地产量,并使土地由单纯的物质变为土地资本……土地的价值现在就要增加……这就是随着经济发展的进程,土地所有者日益富裕,他们的地租不断上涨,他们土地的货币价值不断增大的秘密之一。这样,他们就把不费他们一点气力的社会发展的成果,装进他们的私人腰包。”⑤同时,“地租以及土地价值会随着土地产品市场的扩大,也就是随着非农业人口的增加,随着他们对食物和原料的需要和需求的增加而发展起来。”⑥而近代地价上升的基本原理是,“人口的增加,以及随之而来的住房需要的增大,而且固定资本的发展……一方面,土地为了再生产或采掘的目的而被利用,另一方面,空间是一切生产和一切人类活动的要素……对建筑地段的需求,会提高作为空间和地基的土地的价值。”⑦一般规律是“土地价格上涨是由于对地产的需求超过供给。”⑧而在不同的地块之间,“较好土地的级差地租从而土地价格可以增加。”⑨产权主体开发利用和政府规划和基础设施建设从属于社会经济发展及其生产与生活对房地产的需要这一历史条件。概而言之,土地增值是在生产发展条件下“社会发展的成果”,“不费土地私人所有者一点气力,”主要由“土地所有权的需求超过供给”直接引起。

我们再看土地收入的价值来源。根据马克思主义政治经济学的原理,“和资本主义生产方式相适应的地租,——它始终是超过利润的余额,即超过商品价值中本身也由剩余价值(剩余劳动)构成的那个部分的余额。”⑩“在租金里面,还可能有一部分……是平均利润中的扣除,或正常工资中的扣除……它们都形成土地所有者的收入……对于土地的价格也有决定的作用。”⑪就是说,土地的经营收入的价值来源都是劳动,其中超额利润和平均利润的扣除价值来源是剩余劳动,正常工资的扣除来源是必要劳动。出售房地产所得资金,其价值的基础也无一不是劳动的耗费及其转移。

既然土地增值是社会发展的成果,是社会需求增加引起的,而土地经营收入是剩余劳动形成的,土地增值收入是房地产购买者转移过来的劳动创造的价值,土地又是一切生产和人类活动的重要要素,土地增值额理所当然应当归社会所占有,而社会的代表是国家。当然,中国非城郊农民收入低,纯农村土地增值归个人和集体也在情理之中。十九世纪美国亨利·乔治土地归公思想影响广泛。孙中山也主张通过征税或赎买的办法把地价增值额全部收归国有。台湾地区土地改革“照价课税,照价收买,涨价归公”,1992-2001年直辖市与县市的土地税收入占总税收收入的95.1%,并且抑制了土地的集中。⑫

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