碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

申鹏 2018-06-28 浏览:
今年的房地产行业,整体缺钱了,缺钱,会干出什么事情呢?缺钱就会把当年的“多、快、好、省”干得更彻底!所以,他们会像碧桂园这样疯狂提高周转率,降低建安成本,让设计师一夜出图,让工程一天半一层,主体结构一边摇晃一边浇筑上一层,在泥水未干的情况下就搞装修,在钢筋外露的情况下就宣布竣工,房子还没建好,甚至才挖了个坑,就炒作卖出去。房地产,本质上也是个空手套白狼的游戏,以为房子都是辛辛苦苦、寸土寸金、足料足工盖出来的人们,是贫穷限制了想象力;以为房子是房产商点石成金,变个魔法就从地里长出来的人们,则是富裕限制了想象力,不知道这每一寸钢筋混凝土,都沾染着农民的血汗和屎尿。

今天上海一处在建小区出事了,房子盖着盖着,就盖塌了。

据说是碧桂园的项目,浇筑到6层的时候,整体坍塌300平米,几十名工人被闷在里面,1死9伤。很多人吓坏了,都在问:“质量这么差?咱们是在买房子?还是在买棺材板和墓地啊?”

碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

作为曾经在工地上打过滚的人,今天给大家科普一下这些一平米好几万的房子到底是怎么建出来的。

首先,你们买的房子确实值钱,堪称寸土寸金,我这么说不准确,应该说:“遍地黄金”。我每次陪同质监站、安全站领导们验收过主体结构的时候,都得让工人们到处“打补丁”,比如——这块楼板有点耷拉,那就在上面补点儿砂浆;那根柱子有点儿歪,那就切掉一部分,用水泥补上另外一部分;那边有面墙鼓了肚子,那就给它铲掉一部分,再用水泥抹平;那根梁下垂了,没有办法,遮不住,只能在哪儿贴个“安全生产,质量过硬”的牌子,假装看不到。

这些手续技术含量很高,不是农民工里的老师傅,还干不好,仔细讲起来,和女人整容之后再化妆一样细致,比写文章的人都心灵手巧。我劝大家有机会戴上安全帽去现场看一看,保准让你大开眼界,惊叹人类的智慧。

你要问?为什么会搞成这样?为什么柱子会歪?为什么墙会鼓肚子?为什么楼板会塌?为什么梁会耷拉?

因为急啊,赶工期啊,赶紧交工拿到工程款啊!农民工要问包工头要钱,包工头要问劳务公司要钱,劳务公司要问建筑承包商要钱,承包商要问甲方开发商要钱,材料商要钱,设备商要钱,工地的大型机械、塔吊、挖土机、车辆、模板、钢管脚手架,每天的租金就是几十万上百万。每一天都在烧钱。

你可能又要问,烧钱就烧钱啊!你们房产商大企业那么有钱!兄弟,搞清楚,资本是要逐利的,房地产被玩成了金融游戏之后,他就不是个保质保量的建造业了,而是一个套利圈钱的游戏。

开发商是有钱,但是人家宁可先借向银行借贷款拿地立项,然后,这钱先拿着,不给建筑承包商。为什么?这么大的项目,给你干,就是看得起你了,你得自己垫资开始干!建筑商也不傻,老子为什么要花自己的钱?老子又不是中建中铁这些国企,你贷款,老子也能贷款,于是继续贷款开始干!

建筑承包公司,一般都是负责施工管理,下面还有“劳务公司”,这些劳务公司,往往都是一些城市中隐形的“庞然大物”,他们手下甚至签着几百个包工队,有着几千人农民工队伍,从混凝土工、塔吊工、电工、水工、模板工,到最普通的,没有技能的力工。这些劳务公司老板,往往都有点“黑社会大哥”的意思,而且和开发商沾亲带故,名义上他们是建筑承包商的下属,实际上,他们才是大爷,因为他们掌握着几千几百的人力,说不干就能不干,说能把你项目砸了,就能把你项目砸了,比政府和银行都讲信用。

建筑承包商在一个城市里想要站住脚,只能与他们合作,这些“大哥”, 说不定还是甲方开发商大老板的小舅子,你惹不起。

农民工们对这些劳务公司“黑社会”老板的忠诚度还颇高,因为他们才是能够直接发钱、给活儿干、给饭吃的“江湖大哥”。这些淳朴的工人什么都不需要,就需要钱,如果不发钱,这些大哥就会鼓动工人们,去把“狗日的外地人的建筑公司”包围了。

而这些“狗日的外地人的建筑公司”,一直在贷款施工,还需要他姐夫的房地产公司发工程款,但劳务公司不管,农民工也不管,人家只要钱,钱从哪里来?钱就从按进度施工的工程款上来,进度快,工程款就来的快,进度慢,工程款就来得慢。

所以,三天一层是标准速度,两天一层也可以实现,咬咬牙,一天半一层也不是不可以,人有多大胆,地有多大产。早点把房子盖出来,最好水泥还没干,涂料还潮湿,甲醛还没散尽,就炒做起来卖出去,多做几个日光盘,价格炒个翻倍,引来哄抢,让大家都来接盘,那么大家手里就都有了钱,就舒坦了。

碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

我曾经看着一层一层的钢筋扎起来,模板支起来,混凝土浇灌进去。楼面上的地板还没有干,没有硬化,一群工人和施工员就冲上去操作,把软绵绵的楼板踩得一比吊槽,如同猪拱过一般,在摇摇晃晃的楼层上继续扎钢筋,立模板,干得热火朝天。我曾经站在10层楼面上监督混凝土浇筑,脚下的房子感觉都在摇晃、如同要融化一般。

所以说,碧桂园的房子弄塌了,也不算稀奇,最稀奇的事情,是我们2011年搞的一个项目,半夜浇筑三层楼混凝土,我坐在地下室的基坑边抽烟,有点迷迷糊糊犯困,忽然听到一阵天塌地陷般的惊呼,我睁开眼一看,果然天塌地陷了,地基压力承受不住,压塌了地下暗河,浑浊的泥水喷涌而出,四处像沼泽地一样泥泞稀软,已经差不多完工的三层小楼,一边浇筑着混凝土,一边慢慢倾斜下去,像极了泰坦尼克号翻船的场面。两部基坑边的挖掘机,也翻滚着沉了下去......

我师傅当机立断,调来了两台吊车和三台高科技的千斤顶,因为这个住宅楼的筏板基础够结实,直接用千斤顶顶着三个角,把房子从沼泽一般的地基里顶了起来,然后,给混凝土泵车换了个工作,不浇筑楼面了,把十几吨混凝土,加上一些土石方,全部灌注到地基下面去。同时开动所有抽水机,全力排水,搞得整个工地上水漫金山。到了日出的时候,一切都恢复了原状,我实在是佩服我国工程技术人员随机应变的能力,感慨大自然的鬼斧神工。

为什么地基会塌陷,出现暗河喷涌呢?难道地质勘查的时候没发现?地勘院发现是发现了,最初的报告是准备否定这个项目的,因为地质结构不稳定,不能开建大型高层住宅项目,但是开放商不能看着他圈钱的生意泡汤啊,那可是一家全国著名的开发商,后台硬着呢!地勘报告不合格?没关系,改到它合格!改不了地质状况,就改报告嘛,实在不行,还可以改人!

周转,施工,一定要快,金融项目嘛,挣的就是争分夺秒的快钱,到底有多快,大家来欣赏一下碧桂园的“中国速度”。

碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

搞工程,一定要明白一个原则——“多、快、好、省”,关系要多,施工要快,审查要好,干活要省。承包商一般都会签一些材料供应商,这些供应商,一般也和开发商自己沾亲带故,都是自己人,用的钢材、水泥、沙子、石子、设备,都是自家人的价格,自家人的质量,不能坑了大老板,一定要替房产商省钱,工人的工资,一半也有两张工资表,实发一个月一万,也得写成一个月2000,这就避了税,不是给工人避税,而是给劳务公司的大哥们避税,也是给开发商省钱。

这本质上就是一个无本金融生意,先把土地和贷款套出来,再把金融产品(房子)高价翻倍卖出去,从房奴手里套出六个钱袋,同时再次从银行手里套来买房贷款和房奴的下辈子人生。

当年的房子质量差,今年的房子质量更差,一个金融产品,到了圈钱的最后关头,鱼死网破非要割最后一波韭菜的时候,你说它的质量能好吗?央行最近的7000亿,是为了实体经济和中小企业的融资,不是为了房地产,国开行收回棚改的资金统筹权,也是要三四线城市的房市不要爆炸。

房地产这个金融游戏的资金链,已经绷紧了,来到了历史上最紧张的时刻!

据2017年年报统计,136家上市房企中的负债规模合计超过6.58万亿元,这一数字已经快接近于俄罗斯在2017年的全年GDP。而进入今年一季度,房企的债务规模加速上涨,房地产行业的资产负债率上升至79.42%,创下了2005年以来的最高点。据悉,今年到期的房企短期债务将高达3800亿元,而此前三年的债务量仅327亿、612亿和1424亿元。

碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

自从中央“防范系统性金融风险”,开始大力金融整顿降杠杆以来,每次整顿最终都是把板子打在了房地产身上。房企从银行获得资金的渠道房企获得的贷款原本有项目开发贷,抵押贷,并购贷等多种形式,表内融资和表外融资双管齐下。自从中央开始金融整顿以来,土地贷禁止了,开发贷半停滞了,抵押贷不见了。那些中小房企,银行那里拿不到贷款了,私募资管计划也被禁止了,则更多的寄希望于信托等资金成本昂贵的融资渠道,今年以来房地产信托成立规模已经超过1600亿元,呈现爆炸式的增长。不过,目前即使可以在信托渠道获得资本,其融资成本也普遍在13%以上,可谓是贵的要命,而为了续命,再贵也要去借。

碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

(资料来自于公众号“穷爸爸,富爸爸”)

你们可以发现,今年的房地产行业,整体缺钱了,缺钱,会干出什么事情呢?缺钱就会把当年的“多、快、好、省”干得更彻底!所以,他们会像碧桂园这样疯狂提高周转率,降低建安成本,让设计师一夜出图,让工程一天半一层,主体结构一边摇晃一边浇筑上一层,在泥水未干的情况下就搞装修,在钢筋外露的情况下就宣布竣工,房子还没建好,甚至才挖了个坑,就炒作卖出去。

碧桂园的“中国速度”:眼看他起高楼,眼看他楼塌了

不懂建筑业的人,你们根本不知道你们买的房子,内部到底是个什么结构,你不是买下了下半辈子的美好生活,而是卖掉了下半辈子的美好生活。

所以看明白了没有——房地产,本质上也是个空手套白狼的游戏,以为房子都是辛辛苦苦、寸土寸金、足料足工盖出来的人们,是贫穷限制了想象力;以为房子是房产商点石成金,变个魔法就从地里长出来的人们,则是富裕限制了想象力,不知道这每一寸钢筋混凝土,都沾染着农民的血汗和屎尿。

我为什么讲你买的房子“遍地黄金”呢?因为如果领导不来检查,整个楼层上就都是“黄白之物”,人屎人尿比人都多,每个电梯井、卫生间旁边都无从下脚,积着金黄色小池塘一样的尿液,到处都是五颜六色风干、稀软的大便,你们买的房子,都是清新美观草莓味儿的,但在我看来,都是人屎人尿泡出来的。

为什么呢?因为建筑中的高楼并没有厕所,工地宿舍区离得太远,许多工人吃喝拉撒都在楼层上,有素质的会用个塑料袋装起来丢下去,没素质的就留在楼面上等风干。

没人关心工人们的安全和生活,别说吃喝拉撒了,断肢、坠楼、流血、送命,都是司空见惯的事情。离市中心近的工地,会装上防护网,电梯井有安全护栏,到了郊区,安全站去的少,开发商和承包商都想着省钱,就什么都不管了。

工人们来自底层,缺的只是钱,命在他们自己看来,也是不重要的,我就亲眼见过,一个木工手指被切割机切断了,我们要送他去医院,他却伸手把手指捡起来塞在口袋里,说:“送医院不着急,你先给我三万块,我孩子上学要钱。”

监理?监理都是一群混吃等死的老人小孩,给他两千块,就能让他签字盖章什么都办,然后陪你在办公室抽烟喝茶吹牛逼谈笑风生。

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申鹏
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察网专栏作家