房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

江平舟 2018-06-13 浏览:
除了超一线城市和一线城市的房市外,其他二三四线城市的房价,撑不了多久了,用不了几年,大批大批的鬼城鬼楼将出现在二三四线城市,现在想要入手这些城市的房地产炒家们,无疑是在为鬼楼买单,当一个鬼楼接盘侠。而你当鬼楼的接盘侠,也就等于当了“杠杆接盘侠”。未来两年,将是中国中小型房企逐渐崩溃瓦解的两年,同时也是中国大型房企,收割中小型房企的两年。

那这个更广的视角,我们就要回到,国家层面,回到中美博弈上。

中美博弈,是一个不管怎么绕都绕不开的问题,中美打科技战,打贸易战,还要打口水战,但其实中美之间还有一个非常重要的关键战,大家可能关心的比较少。

那个战场,就是“去杠杆战场”。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

中美两国一直在拼命的想要“去杠杆”,因为去杠杆这个问题太重要了,他直接关系到一个国家的稳定和兴衰,所以需要仔细讲一讲。

先为不了解“杠杆”的朋友简单讲一下,什么叫“杠杆”,为了方便理解,不讲复杂的,也不讲什么专业术语。

打个最简单的比方。

我有100万,借300万买了套400万的房子,那我的杠杆率就是300除以100,300%

那现在过了一年,我的房子涨价了,涨到了500万,那我的杠杆率就是300除以200,150%

大家可以看到因为房子涨价了,但是我借的钱没有变

我原本高风险的杠杆率,从300%跌了一半到150%了。

那我个人的金融风险也就减少了一半。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

所谓的杠杆,就是你用最小的投入,靠着借钱,来获得最大的收入。

就像买房,你花100万,借300万,买400万的房子,一年后房子涨价到500万,可你借的300万还是300万,那你就在一年时间里赚了这100万。

靠着借钱,小投入,大回报,“杠杆”差不多就是这意思。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

那把这个放到国家层面来看,国家的杠杆率,就等于这个国家的负债去除以该国的名义GDP(如上图)

这容易理解吧,相当于你借的钱去除以你的收入。

当然国家杠杆率还要考虑什么居民储蓄率啦,收入流啦一大堆专业的东西,为了方便解释和理解,我们这些都不展开来讲,我们只讲

1,国家杠杆率=该国负债/该国名义GDP

2,杠杆率越高,这个国家崩溃的风险就越大。

搞清楚这两点之后,我们来看下图。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

这图是从1999年——2017年间,美国,中国,欧盟的杠杆率曲线图,从这三条曲线我们可以做一个基本的判断,就是

美国线(红),美国的杠杆率常年一直维持在高位运行,大约在220%

欧盟线(黄),欧盟的杠杆率,虽然也在高位235%,但已呈现逐年下降的趋势。

中国线(蓝),中国的杠杆率原本一路平稳,但是在2008年后,就有如坐过山车般突飞猛进,目前来到了260%的恐怖高位。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

那我们刚才说了,杠杆率越高代表风险越高,那影响杠杆率的两个数字,一是国家债务,二是GDP,那现在你要减少这个杠杆率,该怎么办?来做一道初中数学题

你想要减少杠杆率,有两个办法

一个是还钱(就是减少负债)

一个是赚钱(就是增加GDP)

但大家要有一个观念,就是虽然去杠杆(降低杠杆率)的方法有两个,还钱和赚钱,但是全世界没有人会愿意去还钱的。

我再说一遍,全世界,没有人会愿意去还钱的。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

全球债务分布和占比

不管是国家还是企业,你去问问那些房地产巨头们,去问问万科,万达,碧桂园们,他们愿意还钱吗?

他们借钱还来不及了,还钱?做梦吧,不到万不得已,没人愿意还钱的。

那国家也一样,全世界最强大的国家,往往也是全世界欠钱最多的国家,这是必然的。(如上图)

因为就像我一开始举的买房例子,你花100万,借300万,买400万的房子,一年后房子涨到500万。

那么好赚的事,你接下来会干什么?

还钱吗?

脑子有病哦,还钱?接下来会做的事,当然是继续借钱,继续买房啊。

国家也一样

国家也一样。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

美国,世界最强大国家,美国债务钟每分每秒都在跳,现在美国欠债21万亿,美元。

21万亿,美国可能还钱吗?

当然不可能。

那现在,要“去杠杆”,杠杆太高风险太大,那去杠杆的方法之一,还钱,各国都不愿意做,那怎么办?

那只有第二种方法,赚钱,也就是增加GDP。

我们再来仔细分析一下这张图哦,来做个细部放大,方便大家了解。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

请大家看上图这个绿圈的区间,这个区间中(2003-2008),中国的杠杆率非常平稳,可以说是不增反减。

为什么中国这一时间段内的杠杆率不增反减呢?不是因为中国不借钱了或者中国还钱了,而是中国赚钱了。

中国赚大钱了,中国依靠强大的出口竞争力在2003年—2008年这几年间,GDP高速增长,从而使得中国的杠杆率在那几年保持的非常平稳,不增反减。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

那么妙的东西来咯。

这世界有人赚钱,就一定有人赔钱。

那我们来看看,谁赔钱了,谁赔钱了。

图上紫色圈圈的那位朋友赔钱了嘛。

我们可以很清楚的看到,当中国GDP飞增,杠杆率稳中有降的时候,美国的杠杆率却不断飞升。

用最简单的话讲,中国的发展,吃的是美国市场,美国人大量购买中国产品,美国从小到大的各式各样产品,大量的被“MADE IN CHINA”占领。

美国的消费者,给中国的成长,提供了源源不断的能量。

美国人借钱越来越多,借来的钱用来买中国的产品。

而中国的产品又不能为美国的GDP提升带来帮助。

所以那段时间,美国的杠杆率飞升,而中国的杠杆率稳中有降。

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