房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

江平舟 2018-06-13 浏览:
除了超一线城市和一线城市的房市外,其他二三四线城市的房价,撑不了多久了,用不了几年,大批大批的鬼城鬼楼将出现在二三四线城市,现在想要入手这些城市的房地产炒家们,无疑是在为鬼楼买单,当一个鬼楼接盘侠。而你当鬼楼的接盘侠,也就等于当了“杠杆接盘侠”。未来两年,将是中国中小型房企逐渐崩溃瓦解的两年,同时也是中国大型房企,收割中小型房企的两年。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

几天前万达集团旗下的南京万达茂公司总经理徐毓女士不幸离世,徐女士在离世前最后一次联系家人,只发出三个字,对不起。

随后当地警方也立刻介入该事件,展开调查。

目前该名万达高管的具体自杀原因不明,我也无意消费死者,也不会对死者离世做过多评价。

但轰轰烈烈的中国房地产企业,这段时间的日子很不好过,却是业内人尽皆知的事。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

首先,是房地产市场分化越来越严重

2017年的房市新一波大热造就恐怖的房产巨鳄。

中国有三家房企销售突破5000亿元。

他们形成了中国房企的第一梯队

中国房企三皇,5000亿俱乐部

碧桂园,5501亿

万科,5239亿

恒大  5131.6亿

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第二梯队,中国房企四天王,2,3000亿俱乐部

融创中国,3652亿

保利地产,3092亿

绿地集团,3064亿

中海地产,2321亿

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第三梯队,中国房企十小王,1000亿元俱乐部

龙湖地产,1560亿

华夏幸福,1522亿

华润置地,1521亿

绿城集团,1463亿

金地集团,1408亿

新城控股,1264亿

招商蛇口,1127亿

旭辉控股,1040亿

世茂地产,1007亿

泰禾集团,1006亿

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

谁都知道房地产是中国最大的一块肥肉,是最好的收割人民财富的市场,所有有点本事的企业都想吃一块房地产的肥肉。

去年,房地产市场获得了辉煌的战绩,但在这战绩背后,已然出现了各房企内的问题。

这里挑两个比较具代表性的问题

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

一,强者恒强,弱者愈弱

未来位于前列的梯队,靠着其知名品牌和强大的运营能力将继续快速发展。

但同时那些处于行业中低端的房企将面临更大风险。

根据业内人士估计,2018-2019年,排名前10的房产公司,将占到整个房地产行业规模的40%。

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二,大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼

目前的房地产企业有一股“大月禁”(禁词谅解)的歪风,几乎所有的房企都在猛推三个字的战略方针。

高周转!

简单解释下“高周转”含义,以“碧桂园”为例。

碧桂园一周内连发三封内部文件,要求设计院接到项目后要通宵出图,三四线城市的地产工程,一摘牌就开工,一秒也不准耽误。120天内实现开盘销售。

此外碧桂园还有提倡“456模式”,即在三四线城市的楼盘,4个月开盘,5个月资金回正,6个月资金再周转。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

这种讲究快开盘,快销售,快回流的房企战略模式,在2018年已然成为主流。

为什么各大龙头房企,都要求,快,快,快?

原因很简单,因为风向不对了,客户不多了。

风向,即政策风向,货币政策风向,能借到的钱越来越少,负债越来越高,此时房子卖的越快对企业风险越小。

客户三四线城市的楼盘,基本是先到先得的,谁能最先卖出去,谁就能抢到最愿意花钱的客户。

换句话说,在大风向越来越不对的情况下,各大房企在对待一二线城市和三四线城市上的策略有着明显的不同。

三四线城市对房企来说,越来越趋向于“赚一笔就跑”的策略,早赚早跑,晚来的可能连汤都喝不到。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

这是各大房企在圈内竞争的问题,促成这一问题的原因是上面提到的“大风向”转变。

一是,房地产企业融资越来越难

对外,外汇局正同人民银行研究进一步完善全口径跨境融资的审慎管理政策。拟强化房地产企业,地方政府融资平台等不得再借用外债。

简单讲,就是房企以后没法从外面再借到钱。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

外面不行,那里面呢?

我们来看看里面。

5月25日,花样年华集团拟发行50亿住房租赁,50亿私募债,被中止。

5月28日,碧桂园拟发行一笔200亿元的小额公募债,被中止。

5月29日,富力地产非公开发行60亿住房租赁公司债券,被中止。

5月30日,合生创展集团,非公开发行31亿元公司债券,被中止。

外面没法借钱,里面也不准筹钱,那怎么办呢?

最好的办法当然就是多卖房,快卖房,手上的房卖了,企业资金就有了周转可能。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

最近轰轰烈烈的全国各大城市“抢人才”的戏码里面,有多少是借着“抢人才”来“曲线救房地产”的呢?

借着“抢人才”的名义,吸引人落户,然后解决当地的楼盘销售问题,这可真是一举两得,对当地执政者来说,人才来了,钱财也来了。

难怪前两天有个新闻说,西安警察拿着喇叭,沿街喊人落户。

因为这不光是人才问题,更是钱财问题。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

除了资金成本问题,还有一点就是人口问题,中国人口红利消失是谁都同意的现实。

而一些研究机构的学者甚至悲观预测,中国将在2035年前后,迎来生育年龄人口的断崖式下落。

新生人口比例,每隔10年,减少20%-30%。

直白讲就是,80后,90后,00后,将越来越不生孩子

房子越来越少,住房需求当然也越来越少,而现在的抢人才政策,虽然短期内造成城市房价的进一步上涨,但从中期来看,除非你是一线城市或超一线,不然你的房价是绝对绷不住的。

房企高管的自杀,预示着房地产市场崩溃临近

好了,刚才上半篇幅简单的讲了目前中国房地产面临的内部环境,接下来下半篇就将视角拉的更广一点,因为从一个更广的视角,才能把握整个事件的兴衰。

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