从日本房地产泡沫破灭的前世今生,看中国房地产泡沫

股事 2017-06-13 浏览:
日本自地产泡沫破灭后至今没有恢复,两代人被套在房地产里。中国的房地产泡沫是人类历史上最大的泡沫,而它却建立在中国仍处于发展中的阶段,人均收入还没有达到发达国家的水平,一旦破灭对经济、对社会、对民生的伤害将是难以估量的,这可能也就是为什么现在管理层对房地产采取了空前严厉的调控措施,以图尽量通过适度从紧的货币政策来逐步去杠杆,这也是为什么管理层目前最严厉的金融监管所在。

从日本房地产泡沫破灭的前世今生,看中国房地产泡沫

资产泡沫已经出现在官方表述中,所以才有了去年下半年开始货币趋紧、一波比一波严厉的房地产调控和金融监管。而资产泡沫主要体现在房地产泡沫上,房地产泡沫是最大的泡沫,是人类历史上最大的泡沫。

只要是泡沫就会破掉,这是客观规律。回顾上世纪九十年代的日本房地产泡沫破灭前,有太多的现象和现在中国当今状况相似。日本房地产泡沫破灭后,在1991年,仅仅3个月东京的房价就暴跌了65%,购买房产的千万富翁变成了千万负翁,自杀、破产集中爆发。过剩的房产随处可见,很多逐渐年久失修而垮塌。原本可以买下两个美国的日本房地产业,现在却无人问津。至今,日本的房地产仍无起色。

1、房地产价格上涨到难以置信的程度;

1986年日本地价与物价指数之比为2512, 1990年涨到6812, 短短三四年时间上涨了将近3倍。1980—1990年京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上,其中,东京都地价从1980年的19.7万日元/平米上涨到89.1万日元/平米,涨幅达350%。

1986-1991年最后疯狂期,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达24.6%

从日本房地产泡沫破灭的前世今生,看中国房地产泡沫

当时,面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟然相当于整个美国地价总额的4倍!到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。当时日本电视上大家都在鼓吹,如果把东京的土地卖掉把整个美国买下来,再租给美国人住。所有人都相信,不久之后东京的房价就会是美国2倍、3倍。

1990年日本房地产泡沫高峰时房地产总值/GDP为200%;2006年美国次贷危机前房地产总值/GDP为170%,而中国2016年初房地产总值就达到了270万亿人民币,经过2016年的大涨,有人预计2016年底将达到300万亿,和GDP的比值将高达400%。

按照经济学家陶冬的测算:2016年中的北京、上海、深圳这三个城市的房地产总值,已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。

美国调查公司统计,深圳住房的平均价格达到居民平均年收入的70倍。通常,这一比例在3倍至6倍被视为正常水平。就连地产大佬大连万达集团董事长王健林在接受美国有线电视新闻网(CNN)的采访时表示,中国房地产目前的市场泡沫是人类史上最大的泡沫

2、大举海外投资;

日本房地产泡沫的高速膨胀使日本出现了海外投资风潮,日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司,尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有,大举向海外投资。

这几年中国企业最为明显的动向就是海外投资,而且是以投资海外不动产为主,日本当年买下好莱坞影片公司,而王健林要买下全世界的院线,中国公司大肆收购欧洲足球甲级联赛的俱乐部,美国的房地产和欧洲的房地产这几年都是安邦等国内公司主要投资对象,就连英国金融城的最主要几个地标都被或正在被中国公司买下。

3、房地产贷款高速增长;

从1981到1989年时间里,日本银行对不动产的贷款规模增速平均接近20%。

中国2015年房地产贷款增速是21%,2016年是27%,个人房贷增速2015年是23.2%,2016年新增12.65万亿元人民币贷款主要来源于居民中长期贷款(主要是按揭贷款)猛增,住户部门贷款中长期贷款同比多增了5.68万亿元,较2015年同一指标的数据增长了2.63万亿元。

4、泡沫破灭后,企业融资剧减,企业倒闭潮;

据统计,日本企业的直接融资量在1990年以后,以50%的速度缩减;不动产贷款总量限制政策(房地产总量调控措施)又使得银行的放贷同比缩减85%,由9.5 万亿日元降至1.4 万亿日元;1991 年,破产企业增加,破产企业负债总额增长5.7 倍,由1.2 万亿日元升至8万亿日元。

企业此时不可能再从银行借到资金来偿还旧债,因而只能变卖手中的土地和持有的股票。另外对于某些企业拖欠偿还借款的问题,日本的银行则自行变卖借款企业的抵押不动产,来保证银行资产的安全,这无疑又加大了短期内土地的供给,使得以前所囤积的土地得到大量的释放。

目前我国的房地产最严调控措施,虽然不是总量控制措施,但正在冻结2015-2016年所购的房产,限购、限贷、尤其是限卖,甚至有的地区居然出现了10年限售、甚至更长的政策

2016年在新增人民币贷款12.65万亿的同时,企业的新增贷款规模却同比减少了1.28万亿。而中小企业破产潮这几年是愈演愈烈。房地产泡沫最后的疯狂阶段最显著的特点就是脱实入虚。

5、一线城市领涨;

1986-1991年最后疯狂期,日本大城市涨幅明显大于中小城市,而此前的差异不大。这期间所有城市土地价格涨幅是51%,而六大主要城市的涨幅是169%

日本土地价格于1991年到达最高点,随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示,日本土地价格从1992开始持续下跌,大城市跌幅明显大于中小城市。1992-2000年间,日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%,中小城市(六大主要城市以外的城市)跌幅仅19.4%

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经济金融分析师