论中国房地产问题的根本性解决方案——以雄安战略为代表的新区建设模式研究

李晓鹏 2017-04-13 浏览:
通过新建新区来创造大量优质的住房,是房地产市场调控成本最小、收益最好的方式。是我国地方政府根据经济社会的发展和中国的制度特点,探索出来的一条目前世界上最好的房地产调控模式,值得不断的改进提升推广。

房价问题一直是个热门话题。很多人多次问我对房地产市场的看法。我总感觉一言难尽。这次就借着雄安新区设立的热潮,系统详细的谈一谈我的看法。

设立雄安新区在意义,如果用最简短的话来概括,就是“从新洗牌”。北京的利益格局已经被锁死了,就是从二环到三环到四环五环,越靠近中央房价越贵,只涨不跌,再怎么限购限贷也没有用。持有北京房产的人,就意味着财富永远升值,世世代代永远享有中国最好的教育医疗资源和最好的就业条件以及发展机遇。这个利益格局锁定之后,阶层固化就变得不可逆转。买不起北京房子的人将永远也买不起北京的房子。那些要想获得一流的就业、创业或者其它个人发展机遇怎么办?那就老老实实的向房子的所有者缴纳高昂的租金——也就是,你能从这些资源中得到的好处,大部分都会以租金的形式被房屋的所有者拿走了。土地所有者永远享有经济发展带来的利益,财富的真正创造者永远要把自己创造出来的财富的绝大多数交给房屋所有者。

这其实就是中国古代传统的土地兼并问题在新时代的再现。这样的问题不解决,消灭中国历代王朝的土地兼并问题就会在新时代重新出现,最终导致严重的社会动荡。尽管现在的情况还没有严重到这样的地步,我们还有足够的时间来进行改革。但如果长期找不到有效的改革方面,这就绝不是危言耸听。

为什么说现代的城市住宅价格高涨等同于古代的土地兼并?古代的土地兼并是兼并的农用地、耕地,那是因为古代社会的核心产业是农业,农业是社会财富最重要的来源,兼并耕地就是兼并最重要的生产资料,必然导致社会财富永久性的两极分化;而现代社会的核心产业是工业和服务业,这些产业都聚集在城市,城市才是现代社会财富创造的核心,农业用地的价值已经非常非常低了,发生在农村的土地兼并已经不能改变社会财富分配的方向,只有发生在城市的土地兼并——以占有核心城区房产的方式——才是推动社会财富永久性两级分化的核心方面

这样的问题不仅发生在北京,也同时发生在上海深圳等其它大中城市。只是说北京的问题最突出而已。北京高房价靠的是政治资源,上海深圳靠的是地理优势、区位资源。

雄安新区的设立,就是要从新洗牌,宣布以前的利益格局将被打破。如果雄安新区真的能把北京的金融、教育、科研、医疗资源大部分转移出来(我不敢保证这个假设一定会变成现实,这只是一个假设,搬迁过程必将遇到利益集团明里暗里的抵制,具体效果如何尚难预料),那么,毫无疑问,北京房价只涨不跌的神话将被打破。这个神话的打破,也就意味着土地兼并趋势的逆转,并由此带来社会财富更加公平的分配。尽管这种重新分配也不是绝对公平的——有很多提前知道内部消息的权势人物已经在雄安地区提前很久就囤积房产了,有钱人在消息公布以后也第一时间杀到雄安附近开始炒房了,年轻人要在雄安定居还是逃不脱被这些人宰一刀——但不管怎么讲,它确实比北京那种“一环套一环”的房价永远上涨模式要公平的多。

建新区来疏散中心城市资源,解决房价高涨和交通拥堵等问题,打破原有利益格局,这样一个招数,并不是雄安新区的发明创造。实际上,中国的地方政府早在几十年前就有了探索,但是很多年来,却被一些人给戴上了“好大喜功、追求政绩、奢侈浪费”等帽子,给新区建设造成了很大的舆论压力,一度推行不下去了。最典型的例子就是沈阳和兰州市都试图把市委市政府办公地址搬到新区以推动新区开发,最后都被中央叫停了。现在中央层面设立雄安新区,实际上是又重新肯定了地方政府探索出来的这种以新区建设来发展经济和解决房地产市场问题的方案,这是可喜可贺的。

我一直认为,只有采用类似于雄安新区的新区建设方案,才是解决中国房地产问题最根本性的方案,其它的什么限购限贷、征收营业税个人所得税、房地产税等等,都是治标不治本的方法。只有大规模的建设新区,由政府来推动经济资源从传统城区向新城区转移,不断的打破原有的空间利益格局,才可能实现中国的房地产市场平稳有序发展。

为什么说税收和限购只能治标?而新区建设则可能治本?这就关系到我们对最近几年房地产价格暴涨的核心原因的理解。

对房价高涨,特别是以北京、上海、深圳为代表的核心城市的房价暴涨,主要有两种解释,这两种解释,决定了什么样的招数才能治标,什么样的招数才能治本。

第一种解释,认为高房价是被投资者炒作起来,手法包括囤积居奇、过度利用金融杠杆,或者联合中介制造缺房恐慌等等,总之就是一群“坏人”在抢老百姓的房子。如果这种解释是正确的,那么税收和限购的方式就能解决问题。目前的绝大部分房地产调控措施,都是围绕着这个解释出台的,目标就是“抓坏人”。

谁是坏人呢?短期炒房客肯定是坏人。他们快进快出挣钱,制造泡沫。所以政府先后出台了两年内交易要收营业税的调控措施,后来又出台了不满五年或非唯一住房销售要征收个人所得税。这样短期炒作的成本就很高了。但是,这个招数被实践证明解决不了炒房问题,反而是买房人要多交很多税。

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李晓鹏
李晓鹏
中兴大成咨询公司首席经济学家